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? ? ? ?8月31日上午，全國首批保障性租賃住房REITs舉行上市儀式，以市屬國企深圳市人才安居集團有限公司（以下簡稱：人才安居集團）作為原始權(quán)益人的紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱：紅土深圳安居REIT，證券代碼：180501）正式在深圳證券交易所掛牌上市，成為深交所首單保障性租賃住房REITs產(chǎn)品，這是繼市屬國企發(fā)行全國首批九單之一的紅土鹽田港REIT、全國清潔能源行業(yè)首單的鵬華深能源REIT之后的又一重大創(chuàng)新舉措。
? ? ? ?紅土深圳安居REIT創(chuàng)造了機構(gòu)投資者網(wǎng)下詢價倍數(shù)全國最高（133倍）、公眾認(rèn)購倍數(shù)全國最高（254倍）兩項新紀(jì)錄，充分體現(xiàn)了廣大投資者對于深圳市發(fā)展活力、改革創(chuàng)新、營商環(huán)境及住房專營機構(gòu)資產(chǎn)質(zhì)量和運營能力的高度認(rèn)可。
國內(nèi)保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出，是落實中共中央、國務(wù)院關(guān)于深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、完善租購并舉住房制度等決策部署的重要舉措，有助于拓寬住房租賃企業(yè)直接融資渠道，促進(jìn)存量資產(chǎn)和增量投資的良性循環(huán)。紅土深圳安居REIT的成功發(fā)行，搭建了深圳市保障性租賃住房項目上市平臺，開辟了“投、融、建、管、退”的全生命周期發(fā)展新模式，為深圳市建設(shè)的保障性租賃住房項目提供了退出渠道，有助于盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資，助力深圳市加快打造“住有宜居”的民生幸福標(biāo)桿。
為全國保障性租賃住房發(fā)展提供深圳樣本
? ? ? ?REITs自2021年6月首批試點項目落地以來，全國共有19只公募REITs產(chǎn)品獲批?；A(chǔ)設(shè)施REITs持續(xù)發(fā)展壯大，也得到了資本市場的充分認(rèn)可。紅土深圳安居REIT作為首批保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs，進(jìn)一步豐富了基礎(chǔ)設(shè)施REITs的產(chǎn)品類型。紅土深圳安居REIT的推出經(jīng)歷了近五年的實踐探索，在政策支持、模式創(chuàng)新、架構(gòu)搭建等方面率先推出創(chuàng)新舉措，為全國保障性租賃住房的發(fā)展提供了可復(fù)制、可推廣的深圳樣本。
積極探索、先行示范，推動保障性租賃住房納入公募REITs行業(yè)范圍。深圳市國資委搶抓先行示范區(qū)建設(shè)和綜合改革試點等重大戰(zhàn)略機遇，緊緊圍繞做強做優(yōu)做大國有資本和國有企業(yè)，不斷推動市場化改革發(fā)展，盤活資產(chǎn)資源，提高運營效率。早在2016年，深圳國資即在全國率先成立住房專營機構(gòu)人才安居集團，通過企業(yè)化運作和市場化手段，推動公共住房建設(shè)由政府投資向企業(yè)投資的轉(zhuǎn)變。2018年，人才安居集團聯(lián)合深創(chuàng)投集團率先發(fā)行了全國首單人才租賃住房類REITs。2019年，市領(lǐng)導(dǎo)多次帶隊赴京，先后走訪多個國家部委，探討以保障性租賃住房為突破點率先推出公募REITs試點的可行性。在國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs政策出臺后，即對照發(fā)行要求開展資產(chǎn)梳理、產(chǎn)品設(shè)計等申報準(zhǔn)備工作，并持續(xù)推動將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點行業(yè)范圍。?
? ? ? ?前瞻布局、上下聯(lián)動，著力解決REITs申報發(fā)行過程中的重難點問題。深圳市委、市政府高度重視保障性租賃住房REITs工作，市政府多次召開專題會議，協(xié)調(diào)解決了保障性租賃住房認(rèn)定、資產(chǎn)重組等重難點問題。市國資、發(fā)改、住建、規(guī)劃和自然資源以及稅務(wù)等各部門高效協(xié)同，推動項目盡快達(dá)到申報條件，成為全國首個正式申報國家發(fā)改委的保障性租賃住房REITs項目。國家發(fā)改委、中國證監(jiān)會、深圳證券交易所等也給予了大力支持。
資產(chǎn)質(zhì)量和運營管理獲得市場高度認(rèn)可
? ? ? ?紅土深圳安居REIT在機構(gòu)投資者網(wǎng)下詢價、公眾認(rèn)購環(huán)節(jié)均創(chuàng)紀(jì)錄，充分體現(xiàn)了廣大市場投資者對深圳市發(fā)展活力、改革創(chuàng)新、營商環(huán)境及住房專營機構(gòu)資產(chǎn)質(zhì)量和運營能力的高度認(rèn)可。
底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，擴募能力強。紅土深圳安居REIT底層資產(chǎn)為安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑、鳳凰公館等4個優(yōu)質(zhì)保障性租賃住房項目，均位于深圳核心區(qū)域或核心地段，交通便利，配套齊全，建筑面積合計13.47萬平方米，包含1830套保障性租賃住房。同時，人才安居集團已累計建設(shè)籌集公共住房約16.7萬套，供應(yīng)公共住房約6.2萬套，在“十四五”期間計劃承擔(dān)深圳三分之一的保障性住房建設(shè)籌集任務(wù)，為后續(xù)擴募提供了豐富的資產(chǎn)來源。
運營管理專業(yè)，市場品牌初顯。深圳市國資委搶抓機遇提前布局REITs產(chǎn)業(yè)鏈條，旗下深創(chuàng)投集團率先引入了深耕國內(nèi)REITs十余年的核心專業(yè)團隊組建不動產(chǎn)金融業(yè)務(wù)板塊，擁有豐富的REITs資本運作經(jīng)驗。人才安居集團旗下的深圳市房屋租賃運營有限公司作為REITs運營管理機構(gòu)，在保障性租賃住房行業(yè)具有豐富的運營管理經(jīng)驗。
? ? ? ?經(jīng)濟活力強勁，營商環(huán)境優(yōu)越。當(dāng)前深圳經(jīng)濟面臨“雙區(qū)”驅(qū)動、“雙區(qū)”疊加、“雙改”示范等重大戰(zhàn)略機遇。今年以來深圳已經(jīng)發(fā)布5個“30條”政策措施和“20+8”產(chǎn)業(yè)政策，持續(xù)激發(fā)市場主體的發(fā)展活力、競爭活力和創(chuàng)新活力。此次紅土深圳安居REIT成功上市并獲得市場的高度認(rèn)可，也體現(xiàn)了深圳在經(jīng)濟發(fā)展、營商環(huán)境等方面的競爭優(yōu)勢。
助力打造“住有宜居”民生幸福標(biāo)桿
? ? ? ?有利于拓展權(quán)益性資金來源，率先打造保障性租賃住房可持續(xù)發(fā)展新模式。保障性租賃住房屬于重資產(chǎn)，投資體量大、回收周期長、資金占用多。人才安居集團已開工76個項目，總建筑面積達(dá)到1201萬平方米，總投資近1400億元，涉及房源9.61萬套，其中租賃型房源占比約70%。當(dāng)前，保障性住房的融資模式以債權(quán)為主，增加了企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，不利于企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。通過發(fā)行公募REITs可以盤活大量沉淀的保障性租賃住房資產(chǎn)，吸引社會資本，降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，激發(fā)資金“源頭活水”，形成“投資建設(shè)住房——REITs盤活資產(chǎn)——回收資金再投資”的良性發(fā)展格局，更好地支撐“十四五”期間深圳市安居工程大規(guī)模建設(shè)，打造保障性租賃住房高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展的新模式。
? ? ? ?有利于推進(jìn)共建、共創(chuàng)、共治、共享的治理機制，助力實現(xiàn)“住有宜居”和“共同富?！薄Ｔ诒Ｕ闲宰赓U住房領(lǐng)域探索發(fā)行公募REITs，可為社會資本參與投資租賃住房建設(shè)提供資金配置渠道，使社會主體有機會通過資本市場公開交易的方式分享住房發(fā)展紅利，有利于發(fā)揮住房專營機構(gòu)的品牌效應(yīng)，吸引各類市場主體參與全市公共住房大規(guī)模建設(shè)，助力實現(xiàn)“多建房、快建房、建好房、管好房”，有效解決新市民、青年人的住房困難，切實踐行“人民城市人民建，人民城市為人民”理念，助力深圳構(gòu)建“共同富裕”的民生發(fā)展格局。